Obligatiunile ipotecare si industria de asigurari

La inceputul anului, Ministerul Finantelor Publice (MFP) a pus in dezbatere un Proiect de ordonanta pentru reglementarea unor masuri in domeniul bancar, act normativ care are drept scop stabilirea cadrului general si a conditiilor pentru emisiunile de obligatiuni garantate cu creante (in special credite ipotecare) de catre emitenti, persoane juridice romane, precum si reglementarea drepturilor si obligatiilor conferite de acestea detinatorilor lor.

Cum functioneaza obligatiunile garantate cu creante

Potrivit Proiectului de ordonanta elaborat de MFP, obligatiunile garantate cu creante reprezinta titluri de datorie emise in baza unui portofoliu de creante. Emitentul obligatiunilor se imprumuta de la cumparator si garanteaza rambursarea imprumutului prin portofoliul de creante care reprezinta suportul emisiunii. Creditele pentru investitii imobiliare, instrumentele financiare derivate si activele suplimentare - care urmeaza a fi stabilite de catre BNR - pot constitui creantele in temeiul carora sunt emise aceste obligatiuni.

Garantia pe care o primeste investitorul este reprezentata de fluxurile de numerar ale creditelor pe care se bazeaza obligatiunile. Astfel, mai multe credite acordate de catre o banca unor persoane fizice, de exemplu, pot fi puse drept gaj pentru ca banca sa imprumute bani din piata la costuri mai reduse decat in cazul obligatiunilor negarantate. Banca va continua sa incaseze rata aferenta creditelor cu care se garanteaza emisiunea de obligatiuni, in timp ce adjudecatarului obligatiunilor ii este platita dobanda de la momentul emisiunii.

Importanta politelor de asigurare

Proiectul de ordonanta stipuleaza ca din portofoliul de creante cu care emitentii garanteaza emisiunile de obligatiuni ipotecare fac parte si drepturile accesorii. Acestea reprezinta "totalitatea drepturilor reale ori personale cu care este garantata o creanta, inclusiv ipotecile mobiliare si imobiliare si drepturile de creanta decurgand din politele de asigurare a imobilelor aduse in garantie si din politele de asigurare de viata". De asemenea, pentru a fi acceptate legal ca garantii pentru emisiuni de obligatiuni ipotecare, creantele imobiliare trebuie sa indeplineasca mai multe conditii cumulative.

Una dintre acestea este ca imobilul constituit in garantie trebuie sa fi fost asigurat facultativ pentru toate riscurile (inclusiv riscul nefinalizarii investitiilor imobiliare pentru care s-a acordat creditul) pentru o suma egala cu valoarea de referinta a imobilului stabilita la data incheierii contractului de ipoteca. In plus, drepturile decurgand din contractul de asigurare trebuie sa fi fost cesionate in favoarea emitentului, iar valabilitatea asigurarii sa fie mentinuta pe toata perioada garantarii emisiunilor de obligatiuni garantate cu creante. "Opozabilitatea fata de terti a cesiunii drepturilor derivand din contractul de asigurare (facultativa de locuinta - n.r.) se realizeaza prin inscrierea acestuia in Arhiva Electronica", prevede Proiectul de ordonanta.

Ce se intampla in caz de devalorizare si default?

Proiectul de act normativ mai stipuleaza ca valoarea portofoliului de creante trebuie actualizata periodic, iar creditele depreciate trebuie sa fie inlocuite cu altele valabile, astfel incat, pe intreaga durata de viata a portofoliului de obligatiuni, valoarea creantelor folosite drept garantii sa fie mai mare decat cea a emisiunilor de obligatiuni garantate cu cel putin 2%, desi in prospectele de emisiune pot fi folosite procente mai mari.

Astfel, daca un credit care face parte din portofoliu inregistreaza o intarziere la plata ratelor mai mare de 15 zile, atunci acesta trebuie inlocuit cu altul fara intarzieri, sau trebuie aduse alte active drept garantie. La fel se intampla si in cazul creditelor care ajung la scadenta.

Sunt eligibile pentru a fi incluse in portofoliul de creante acele credite pentru investitii imobiliare in privinta carora raportul, calculat la data acordarii fiecarui credit, dintre valoarea nominala a fiecarui credit si valoarea de referinta a imobilului adus in garantie nu depaseste 80% pentru creditele imobiliare rezidentiale si 60% pentru creditele imobiliare comerciale, se arata in proiect. De la aceasta regula sunt exceptate creditele acordate prin programe guvernamentale, cum este cazul celor din Prima Casa.

De asemenea, emitentii trebuie sa determine zilnic, pentru urmatoarele 180 de zile, diferenta negativa dintre fluxurile de numerar generate de creantele din portofoliul de creante afectat garantarii obligatiunilor garantate cu creante si obligatiile scadente in aceeasi perioada aferente acestor emisiuni si sa asigure acoperirea diferentei respective cu active suplimentare lichide, stabilite conform reglementarilor emise de BNR.

Unde s-ar putea implica asiguratorii

Pe piete mature, cum ar fi Statele Unite, riscurile presupuse de emisiunile de obligatiuni garantate cu ipoteci pot fi acoperite inclusiv de catre companiile de asigurari. Practica implicarii asiguratorilor in acoperirea acestor riscuri a debutat in anii '80. Asigurarea riscurilor presupuse de o emisiune de obligatiuni ipotecare prezinta mai multe avantaje pentru emitent. In primul rand, ca urmare a garantiei suplimentare aduse de polita de asigurare, emitentul poate obtine dobanzi mai mici de la cumparatorii obligatiunilor. In al doilea rand, in caz de devalorizare a creantelor cu care sunt garantate emisiunile de obligatiuni ipotecare, asiguratorii vin cu cash-ul necesar suplimentarii respectivelor garantii. De asemenea, in cazurile in care emisiunile de obligatiuni beneficiaza de ratinguri din partea agentiilor specializate de evaluare financiara (FITCH, MOODY's etc. ), implicarea companiilor de asigurari ajuta la mentinerea unor ratinguri atractive in cazurile in care creantele din portofoliu se devalorizeaza. Nu in ultimul rand, in cazul in care problemele respective sunt grave si se dovedesc irezolvabile, companiile de asigurari ii despagubesc pe detinatorii de obligatiuni intrate in default.

Esentiala este strictetea acordarii creditelor ipotecare

Tot in Statele Unite insa, asiguratorii de obligatiuni ipotecare au avut foarte mult de suferit de pe urma crizei subprime. Milioane de debitori care isi cumparasera locuinte pe credit nu si-au mai putut plati ratele, iar valoarea de piata a imobilelor a scazut extrem de mult. Acest lucru a declansat un lant de consecinte negative in intreaga industrie financiara. Astfel, portofoliile de credite imobiliare cu care erau garantate multe emisiuni de obligatiuni ipotecare au devenit neperformante, iar emitentii nu si-au mai putut plati datoriile catre cumparatorii acestora, obligatiunile intrand in default.

Asta a facut ca asiguratorii care subscrisesera riscuri legate de emisiunile de obligatiuni ipotecare sa se confrunte cu un val de cereri de despagubiri, de la detinatorii de obligatiuni intrate in default, unii dintre ei intrand chiar in faliment sau solicitand ajutor financiar de la autoritati.

Marea problema a fost aceea ca respectivii asiguratori nu evaluasera ei insisi creditele imobiliare puse ca garantii pentru emisiunile de obligatiuni ipotecare pe care le asigurasera, ci se bazasera exclusiv pe documentele prezentate de emitenti. Iar de multe ori, emitentii insisi cumparasera creantele respective de la bancile care acordasera acele credite. Credite care, in foarte multe cazuri, nu respectau cele mai elementare principii de prudentialitate, fiind deseori acordate unor persoane fara venituri certe si fara nici un fel de istoric de creditare.